ponsulak / Shutterstock.com
Верховный Суд РФ нашёл, как должны устанавливаться наследственные доли в праве собственности на земельный надел, на котором находится дом, в случае если в завещании указан лишь порядок наследования дома, но не участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17-14). Рассмотрим события дела подробнее.
В 2016 году гражданка К. обратилась в суд с иском о признании права собственности на доли земельного надела в порядке наследования. По завещанию ей, ее брату и сестре надеялись доли жилого дома – 1/2 и по 1/4 соответственно, но наряду с этим земельный надел, на котором размешался дом, не был завещан никому. Согласно точки зрения истицы, закон закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и недвижимых объектов на них, и исходя из этого участок должен наследоваться в тех же долях, что и здание – согласно завещанию (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, ст. 273 Гражданского кодекса).
Суд первой инстанции удовлетворил требования К., сославшись на те же нормы законодательства (решение Димитровского райсуд г. Костромы Костромской области от 12 июля 2016 г. по делу № 2-603/2016). Он также привел позицию ВС РФ, указав, что здание, строение либо сооружение не могут быть завещаны раздельно от части земельного надела, занятой ими и нужной для их применения. Более того, наличие в завещании таких распоряжений влечет его недействительность в этой части (п. 79 Распоряжения Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 "О судебной практике по делам о наследовании"). Суд пришел к выводу, что право собственности истицы, ее брата и сестры на земельный надел появилось пропорционально их долям в объекте недвижимости, расположенном на участке.
Но ответчик (сестра истицы) с таким "судебным вердиктом" не дала согласие и подала апелляционную жалобу. Согласно ее точке зрения, право собственности на земельный надел должно перейти к гражданке К. в порядке наследования по закону, в следствии чего она получила бы 1/3 доли в праве собственности. Ответчик указала, что данной площади довольно, чтобы осуществлять эксплуатацию имущества, а доказательств иного истица не представила. Но судьи, пересматривавшие жалобу, дали согласие с аргументами суда первой инстанции и оставили его решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского облсуда от 5 октября 2016 г. по делу № 33-2149/2016). Поэтому ответчик подала в ВС РФ кассацию.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала аргументы ответчика и признала, что основания для отмены вынесенных судебных распоряжений имеется. Суд объяснил, что ст. 35 Земельного кодекса РФ регламентирует отношения по пользованию земельным наделом при переходе права собственности на объект на нем, но наряду с этим не устанавливает основания для происхождения права собственности на землю, на которой расположена недвижимость. И более того, указал Суд, земельный надел и жилой дом на нем выступают как независимые объекты недвижимости. А значит, отсутствие распоряжения завещателя по поводу судьбы земельного надела означает, что он должен наследоваться на общих основаниях, другими словами в силу закона.
ВС РФ также пояснил, что в этом случае принцип единства судьбы недвижимости и земельного надела не нарушен, потому, что стороны являются сособственниками и участка, и находящегося на нем объекта. "В этом случае право собственности на жилой дом переходит к сторонам в порядке наследования по завещанию, а на земельный надел – в порядке наследования по закону", – заключил Суд. Он сказал, что вывод судов прошлых инстанций о том, что часть К. в праве собственности на земельный надел должна быть равна доле на дом, не основан на законе.
Поэтому Судебная коллегия отменила решения обоих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
МНЕНИЕ
Любава Трофимова, специалист по недвижимости, начальник Консалтингового Агентства "Трофимова Групп":
Я полагаю, что ВС РФ в данной ситуации прав, и в этом деле он учел нормы о неразрывной связи земли с домом – один из ключевых принципов земельного законодательства. По общему правилу регистрации права собственности на дом без прав на землю быть не может. Но права на землю могут быть различные: право собственности, аренды, бессрочного либо безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения, сервитут. Четкой привязки в законе конкретно к праву собственности одновременно и на дом, и на земельный надел нет и получается, что у хозяина дома должно быть любое из перечисленных прав на землю.
Выводы ВС РФ логически верны и законны, потому, что в случае если право собственности на землю было на момент смерти у наследодателя, а на дату составления завещания она его еще не успела оформить, следовательно, завещать не имела возможности. А вдруг право собственности на землю было у наследодателя на дату составления завещания, то вопрос к нотариусу – по какой причине он оформил такое завещание на дом без какого-либо упоминания земельного надела.
Аргументы наследника, получившего значительную часть в праве собственности на дом, сводятся к тому, что доли на землю будут в точности такими же, как и на дом, в случае если распоряжений погибшего по поводу земли не сделано. Данный механизм может работать , если права на земельный надел, предоставленный до введение в воздействие современного Земельного кодекса РФ, на имя наследодателя никак по действующему праву не оформлены. К примеру, были предоставлены, когда действовали Земельные кодексы РСФСР 1922 и 1970 годов. Тогда наследники через суд совместно включают его в наследственную массу согласно долям по завещанию, поскольку главным критерием в таких случаях является конкретно порядок долевого пользования домом. Но даже если бы наследница доли дома по завещанию не была бы наследницей доли участка по закону, решение ВС РФ содержало бы те же выводы. Факт принятия такого решения не является нарушением правила неразрывности земли и дома. В силу того, что в случае если даже право на земельный надел отсутствует на момент регистрации прав на дом, то его возможно оформить, договорившись с собственниками земли мирно или установив по суду сервитут. Судебная практика по установлению сервитута в таковой ситуации в любой момент положительная.
Но в ситуации с наследниками по настоящему делу все значительно несложнее, все трое являются детьми погибшей, наследниками первой очереди. Следовательно права на дом и землю получают в соответствующе долевой собственности. Пользования меньшей долей (1/3) земельным наделом не умаляет права собственности наследника как хозяина значительной части (2/4) на дом.
МНЕНИЕ
Ирина Дарсалия, директор ООО "Эквилибриум", эксперт по недвижимости:
Мое мнение относительно определения ВC РФ от 6 февраля 2018 № 87-КГ17-14 очень неоднозначное. Ясно, что ВС РФ – это верховный судебный орган, конкретно ему принадлежит право давать разъяснения по вопросам судебной практики. И нельзя поспорить с тем, что дом и земельный надел – это независимые объекты права, а наследодатель в завещании распорядился лишь одним из них. Наверное такое произошло по причине того, что он даже не догадывался о правовых последствиях своих действий для наследников, но обращение не об этом. По моему точке зрения, данная позиция ВС РФ создает некую правовую коллизию в отношениях между собственниками доли дома и земельного надела. Совсем неясно, как хозяин доли дома должен оформлять свои отношения с хозяином земельного надела, на котором этот дом стоит. Суд не разъясняет, должны ли они между собой заключать контракт, а вдруг должны, то какой конкретно – аренды, безвозмездного пользования либо какой-то другой. Снова же вопрос: как быть в таковой ситуации, когда хозяин земельного надела категорически откажется от заключения какого-либо договора. Так как с позиций закона он будет прав.
Другая обстановка – хозяин земельного надела будет требовать заключить контракт аренды и установит непомерную ставку арендной платы. Что делать хозяину доли дома, в случае если его не устраивают предложенные условия – неясно. В случае если между собственниками двух этих объектов недвижимости не оформлен контракт пользования земельным наделом, то хозяин доли дома становится заложником этой ситуации в случае жажды реализовать свою долю третьему лицу. Согласно ч. 3 ст. 552 ГК России продажа недвижимости, находящейся на земельном наделе, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия хозяина этого участка, в случае если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом либо контрактом, а клиент получает право пользования земельным наделом на тех же условиях, что и продавец. Неясно, как быть в ситуации, когда такие условия не найдены. Одним словом, пока вопросов больше, чем ответов.
Изучите кроме того интересную заметку в сфере
консультация адвоката бесплатно. Это может оказаться интересно.
Принятие закона разрешит обеспечить возможность более полной реализации процессуальных прав несовершеннолетних в гражданском судопроизводстве.